13 Апреля 2018
Интервью Генерального директора АО «КСК» Хасана Тимижева: «Неурегулированность земельных отношений – одна из основных причин отсутствия резидентов в ОЭЗ «Эльбрус»

АО «Курорты Северного Кавказа» создано семь лет назад. С тех пор на территории «Эльбруса» – самого большого по площади всесезонного туристско-рекреационного комплекса из входящих в проект туристического кластера — не зарегистрировано ни одного резидента… Генеральный директор АО «Курорты Северного Кавказа» Хасан Тимижев разъясняет ситуацию:

— По сути, работу по привлечению резидентов ОЭЗ «Эльбрус» АО «КСК» получило возможность вести только с октября 2017, когда правительством Кабардино-Балкарской Республики был утвержден проект планировки территории ВТРК «Эльбрус». Именно он уточняет границы земельных участков и их функциональное назначение, определяет состав необходимых объектов горнолыжной, инженерной, транспортной, социальной и другой инфраструктуры.

Только по факту появления этого документа мы можем предлагать потенциальным резидентам объекты для инвестирования и заключать соглашения об осуществлении туристско-рекреационной деятельности.

Также стоит отметить, что лишь в конце 2017 завершился процесс передачи полномочий по оперативному управлению ОЭЗ на территории СКФО, ранее закрепленных за министерством экономического развития РФ, министерству РФ по делам Северного Кавказа. Теперь именно Минкавказ России осуществляет формирование экспертного совета по ОЭЗ, который рассматривает заявки потенциальных инвесторов и принимает решение о присвоении статуса резидента ОЭЗ.

— В 2011 газета «Коммерсант» писала, что структуры тогдашнего главы Кабардино-Балкарии Арсена Канокова договорились с АО «КСК» и планируют вложить в развитие горнолыжного курорта Безенги $1 млрд. Сообщалось и о ряде иностранных компаний — французских, корейских, заинтересованных, якобы, в развитии, в том числе, ВТРК «Эльбрус». Однако все эти проекты остались на уровне разговоров. Как вы считаете, что необходимо, чтобы в ВТРК «Эльбрус» наконец-то пришел «якорный инвестор»?

— Что касается горнолыжного курорта «Безенги», развитие которого планировалось в Черекском и Чегемском районах Кабардино-Балкарской Республики, то в настоящее время данная территория в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 980 от 29.09.2016 выведена из-под режима особой экономической зоны и исключена из проекта туристического кластера под управлением АО «КСК». Данное решение было принято, в том числе, из-за наличия на данной территории ряда инфраструктурных ограничений (по инженерным сетям, транспортной доступности и пр.).

Со стороны АО «КСК» ведется работа по привлечению иностранных партнеров к развитию ВТРК «Эльбрус» — не только инвесторов, но и проектировочных, инжиниринговых, строительных компаний мирового уровня. В частности, модернизация курорта, начатая в 2014-2015 гг., проводилась по рекомендациям французской компании Compagnie Des Alpes, а поставку канатной дороги, ставшей самой высокогорной в Европе, осуществляла компания POMA S.A.S. Проект ВТРК «Эльбрус» активно презентуется АО «КСК» российским и зарубежным партнерам на крупнейших деловых мероприятиях страны, таких как Российский инвестиционный форум в г. Сочи и Петербургский международный экономический форум.

При этом мы не делаем основной акцент в привлечении партнеров на «якорного» инвестора курорта «Эльбрус». Задача АО «КСК» — сформировать широкий пул резидентов и инвесторов из представителей местного малого и среднего бизнеса Приэльбрусья, поскольку жители региона традиционно задействованы в индустрии туризма, — по аналогии с тем, как это сделано на ВТРК «Архыз» в Карачаево-Черкесии, еще одной площадке Северо-Кавказского туристического кластера.

— По некоторым данным, ряд предпринимателей, действующих на поляне Азау и вблизи нее, обращались в АО «КСК» и Минкавказ России по вопросу получения статуса резидентов, и им было отказано на основании отсутствия у них средств для инвестиций. При этом уже существующие активы и сделанные вложения в бизнес, по их словам, АО «Курорты Северного Кавказ» не рассматривает…

— Данное утверждение не совсем корректно. Во-первых, АО «КСК» не уполномочено предоставлять статус резидента ОЭЗ или принимать решение об отказе в предоставлении такового. В соответствии с Федеральным законом «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» соответствующие полномочия в настоящее время закреплены за Минкавказом России (подробнее см. ответ на 1 вопрос). На первом заседании сформированного Минкавказом России Экспертного совета по ОЭЗ, которое прошло в марте 2018 года, ни одна заявка от потенциального резидента ОЭЗ «Эльбрус» не рассматривалась, — соответственно, говорить об отказе в получении статуса резидента неправомерно.

В начале 2017 года на Экспертный совет по ОЭЗ Минэкономразвития России, за которым тогда были закреплены соответствующие полномочия, выносилась заявка АО «Курорт Эльбрус», планировавшего стать резидентом ОЭЗ. Заявителю было отказано в поддержке бизнес-плана проекта и отмечена необходимость доработки проекта с учетом замечаний экспертов, касающихся, в первую очередь, архитектурного облика предлагаемого к строительству объекта. Повторно заявка АО «Курорт Эльбрус» после доработки на рассмотрение Экспертного совета по ОЭЗ не выносилась.

Что касается рассмотрения существующих активов и сделанных вложений в бизнес в качестве инвестиции для получения статуса резидента, это противоречит Федеральному закону № 116-ФЗ и Налоговому кодексу. Экспертный совет по ОЭЗ не может принять к учету инвестиции, осуществленные до получения статуса резидента — это будет прямым нарушением законодательства.

Однако статус резидента ОЭЗ компаниям, осуществляющим эксплуатацию уже построенных объектов, может быть предоставлен. Учитывая то, что мы стремимся к приведению ВТРК «Эльбрус» к единому архитектурному стилю (подробнее см. ответ на 9 вопрос), бизнес-план потенциального резидента, уже имеющего в активе гостиницу, ресторан или другой объект, может предусматривать наличие средств для инвестиций в его реконструкцию и благоустройство в соответствие с архитектурным решением. И это, безусловно, будет учтено в полном объеме.

Это обоюдовыгодная схема. С одной стороны, АО «КСК» как управляющая компания ОЭЗ «Эльбрус» получает в партнеры резидента, который имеет опыт осуществления туристско-рекреационной деятельности, хорошо знает интересы и предпочтения туристов, заинтересован в развитии бизнеса на родной земле, с привлечением в качестве сотрудников местных жителей. С другой стороны, новый резидент ОЭЗ, который сможет обеспечить благоустройство своего объекта, сможет претендовать на гарантированные государством льготы и преференции, в т. ч. сниженные ставки налогов на прибыль и имущество.

— Когда, по-вашему, на территории ВТРК «Эльбрус» все-таки может появиться первый резидент?

— В настоящее время специалисты инвестиционного блока АО «КСК» оказывают содействие в подготовке заявки одного потенциального резидента ОЭЗ «Эльбрус», и еще два предпринимателя уведомили компанию о намерениях подготовить бизнес-план и заявку на получение статуса резидента. Все три компании зарегистрированы в с. Терскол и являются представителями местного туристического бизнеса.

Заявка, находящаяся сейчас в работе, с большой долей вероятности будет вынесена на ближайшее заседание Экспертного совета по ОЭЗ. И в случае, если документы будут оформлены корректно, а эксперты примут решение о целесообразности реализации проекта, указанного в бизнес-плане, можно рассчитывать на присвоение потенциальному инвестору статуса резидента ОЭЗ «Эльбрус» уже в ближайшее время.

— Пока, как следует из данных сайта госзакупок, главным партнером АО «КСК» на территории ВТРК «Эльбрус» является АО «Курорт Эльбрус» — владелец первых двух очередей канатной дороги на самую высокую вершину Европы с горнолыжными трассами. В прошлом году правительство Кабардино-Балкарии, располагавшее 74% этого акционерного общества, планировало продать свой пакет за 1 млрд. Но затем акции были сняты с продажи. Сейчас структура собственников АО «Курорт Эльбрус» не раскрывается. Расскажите, пожалуйста, о взаимоотношениях с АО «Курорт Эльбрус». Соответствует ли действительности, что формирует тарифную политику и устанавливает цены на ски-пасы на подъемники на Эльбрус АО «Курорты Северного Кавказа»?

К объектам горнолыжной инфраструктуры, находящимся в собственности АО «КСК» на территории ВТРК «Эльбрус», относятся построенная компанией в 2015 году третья очередь канатной дороги от станции «Мир» до станции «Гара-Баши» на высотной отметке 3847 метров, а также две горнолыжные трассы: одна спускается вниз от станции «Гара-Баши», вторая идет вверх, до Приюта 11.

Для обеспечения максимального комфорта отдыхающих и создания единого уровня обслуживания на всех объектах горнолыжной инфраструктуры курорта, независимо от права собственности на них, АО «КСК» в качестве эксплуатирующей организации своих объектов привлекает АО «Курорт Эльбрус». Компания обладает штатом квалифицированного персонала, современной специализированной техникой, многолетним опытом работы на трассах курорта, что позволяет гарантировать туристам высокое качество горнолыжного катания. Важно и то, что к эксплуатации объектов ВТРК «Эльбрус» АО «Курорт Эльбрус» привлечено более 60 местных жителей (с разным уровнем занятости, частичной и полной).

Что касается формирования тарифной политики, то АО «КСК» как собственник определяет цены на использование только третьей очереди канатной дороги, АО «Курорт Эльбрус» устанавливает стоимость ски-пасса на первой-второй очередях гондольной канатной дороги.

— Можно ли сказать, что главная причина сложностей, испытываемых «Курортами Северного Кавказа» в Кабардино-Балкарии, — неурегулированность земельных вопросов и земельных отношений в Приэльбрусье?

Да, на наш взгляд, это одна из основных причин, мешающих привлечению резидентов ОЭЗ и развитию курорта «Эльбрус» в целом.

— Не редкость, когда владельцы гостиниц, кафе, ресторанов, прокатов и других предприятий, работающих десятилетиями, не смогли зарегистрировать права на землю или здания. А без этого невозможно получить статус резидента ОЭЗ и существенные налоговые льготы. Оставшись без них, они опасаются проиграть в конкуренции с резидентами и потерять бизнес. Поэтому и выступают против «Курортов Северного Кавказа»…

— АО «КСК» не компетентно давать правовую оценку деятельности коммерческих предприятий, входящей в противоречие с законодательством Российской Федерации. Решение вопросов о регистрации прав собственности на земельные участки или объекты капитального строительства относится исключительно к сфере полномочий соответствующих муниципальных и региональных органов власти, и компания «Курорты Северного Кавказа» не вправе влиять на принятие подобных решений.

При этом нужно понимать, что Приэльбрусье — это рекреационный ресурс федерального уровня, аналогов которому — по причине высотности здешних зон катания, в частности, в стране и в Европе больше нет. Развитие туристического потенциала Приэльбрусья находится на строгом контроле Правительства России через Министерство Российской Федерации по делам Северного Кавказа и включено в единую систему социально-экономического развития Северо-Кавказского федерального округа. И общая задача, в том числе и АО «КСК» как управляющей компании ОЭЗ «Эльбрус», — организовать туристско-рекреационную деятельность в Приэльбрусье в границах правового поля, с тем, чтобы создать здесь по-настоящему высококлассный курорт мирового уровня. Уверен, в этом заинтересованы и местные предприниматели, ведь увеличение мощностей инфраструктуры, в первую очередь горнолыжной, приведет к росту туристического потока, а значит, более высокому спросу на их услуги в части размещения, питания и пр.

Еще раз хотелось бы напомнить, что приоритетом АО «КСК» является создание горнолыжной, транспортной, инженерной инфраструктуры в границах ОЭЗ: горнолыжных подъемников и трасс, систем оснежения и освещения склонов, инженерных и электрических сетей, дорог в пределах территории ОЭЗ и так далее. Строительство и эксплуатация гостиниц, ресторанов, кафе, развлекательных объектов и других объектов коммерческой инфраструктуры осуществляется частыми инвесторами, которые получают статус резидента особой экономической зоны и вместе с ним — предусмотренные государством налоговые льготы и преференции. Безусловно, в первую очередь АО «КСК» рассчитывает на участие местного бизнеса Приэльбрусья в развитии вышеуказанной инфраструктуры, поскольку жители региона традиционно задействованы в индустрии туризма.

— Чтобы стать резидентом ОЭЗ, предприниматель обязан заключить договор аренды земельного участка с АО «Курорты Северного Кавказа». Однако у многих уже имеются действующие договоры — например, с национальным парком «Приэльбрусье»…

— Чтобы стать резидентом ОЭЗ, предприниматель должен представить в Минкавказ России заявку на заключение соглашения об осуществлении туристско-рекреационной деятельности с приложением бизнес-плана и комплекта документов, успешно пройти рассмотрение бизнес-плана на Экспертном совете по ОЭЗ, подписать трехстороннее соглашение с АО «КСК» и Минкавказом России, и только потом заключить договор аренды земельного участка.

При этом аренда земельного участка — это право, а не обязанность резидента ОЭЗ. В Федеральном законе «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» указано, что «земельные участки в границах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование…». Т. е. заключение договора аренды земельного участка не является обязательным условием получения статуса резидента.

Кроме того, не все виды туристско-рекреационной деятельности требуют наличия земельного участка. Например, для создания экскурсионного бюро или пункта проката горнолыжного инвентаря достаточно арендовать коммерческую площадь на территории ОЭЗ, в уже построенном объекте — сервисном центре или гостинице.

Соответственно, финализируем: при наличии у предпринимателя действующего договора аренды земельного участка, например, с национальным парком «Приэльбрусье», в случае получения им статуса резидента ОЭЗ заключать дублирующий договор аренды с АО «КСК» не потребуется.

— Существует ли, на ваш взгляд, противоречие в том, что землей в ОЭЗ на территории ВТРК «Эльбрус» распоряжаются фактически параллельно две структуры — национальный парк «Приэльбрусье» и АО «Курорты Северного Кавказа»?

— АО «КСК» не имеет право распоряжаться земельными участками федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк «Приэльбрусье», включенными в состав ОЭЗ «Эльбрус».

Предоставление земельных участков в аренду, разрешенное в границах отдельных функциональных зон национальных парков, в соответствии с Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» и приказом Минэкономразвития России № 293 от 12.07.2010, осуществляется территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом. В то же время, Федеральным законом «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» управление и распоряжение земельными участками, расположенными в границах ОЭЗ на территории Северо-Кавказского федерального округа, закреплено за Минкавказом России.

Существующее «двоевластие» правовых режимов и отсутствие регулирования вопроса предоставления в аренду управляющей компании ОЭЗ и резидентам земельных участков в составе национального парка для строительства и создания объектов инфраструктуры на территории ОЭЗ, привело к тому, что дальнейшее развитие территории ОЭЗ «Эльбрус» и строительство объектов туристической инфраструктуры в настоящее время затруднено.

Поэтому сегодня Правительство Кабардино-Балкарии совместно с Минкавказом России прорабатывает механизмы урегулирования данного правового несоответствия.

— На совещании по вопросам развития ВТРК «Эльбрус» было отмечено: действующие сегодня объекты должны быть приведены в соответствие с «архитектурным стилем, который концептуально объединит поляну Азау». Расскажите, пожалуйста, об этом стиле подробнее.

— Планировочно-стилистическое пособие для проектировщиков, разрабатывающих архитектуру объектов ВТРК «Эльбрус», разработано ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» по заказу АО «КСК». Его основная цель — регулирование архитектурно-стилистических решений для формирования застройки и благоустройства, удовлетворяющим высоким требованиям курорта международного уровня. Кроме того, все планировочные и стилистические решения нашли отражение в проекте планировки территории ВТРК «Эльбрус», который, как было отмечено выше, утвержден в конце 2017 года.

Для проектов, которые только будут реализовываться на территории ВТРК «Эльбрус», он будет устанавливать такие ключевые параметры, как требования к архитектурным, стилистическим, колористическим решениям, выбору отделочных материалов, размещению элементов рекламы и навигации. В предлагаемом стилистическом решении учитываются аутентичность и самобытность национальной архитектуры коренных народов региона — например, использование элементов национальных узоров и вышивок, традиционных орнаментов в оформлении фасадов, элементов кровли, малых архитектурных форм, применение в благоустройстве традиционной местной кладки из натурального камня и плитняка.

— Проектом планировки ВТРК «Эльбрус» предполагается, что к 2036 году так называемая «зона рекреационного назначения» на поляне Азау уменьшится на 18 га. В то же время, зона транспортной инфраструктуры увеличится в 4,3 раза — с нынешних 2,6 га до 11,1 га. Многие, очевидно, небезосновательно разделяют тревогу по поводу будущих экологических проблем Приэльбрусья…

— В первую очередь хочу подчеркнуть, что все планировочные и технологические решения были рассчитаны и выполнены высококвалифицированными специалистами с безусловным соблюдением всех природоохранных требований и норм. Кроме того, при создании каждого объекта капитального строительства обязательным требованием законодательства является прохождение государственной экологической экспертизы в Минприроды России.

При этом отмечу, что у многих специалистов, да и обычных туристов — гостей Приэльбрусья опасение вызывают не будущие, а текущие проблемы экологического характера. В частности, на совещании по вопросам развития ВТРК «Эльбрус», которое прошло в конце февраля, Полномочный представитель Президента РФ в Северо-Кавказском федеральном округе Олег Белавенцев отметил, что «загрязнение территории происходит повсеместно — от долин до вершины Эльбруса; специалисты говорят о недопустимом уровне экологической нагрузки». Неразвитость зоны транспортной инфраструктуры приводит к появлению неорганизованных парковок, неконтролируемому автомобильному движению в рекреационной зоне у подножия горы Эльбрус, что не только негативно сказывается на экологии курорта, но и создает неудобства для туристов, снижает их удовлетворенность отдыхом.

Увеличение зоны транспортной инфраструктуры, о котором идет речь, связано с обустройством перехватывающих парковок вне поляны Азау, организацией движения общественного транспорта и остановочных пунктов, развитием пешеходной инфраструктуры. Цель этой работы — сделать схему движения транспортных потоков более логичной, удобной, а также и безопасной для природы в силу сокращения автомобильных выхлопов.

Проектом планировки территории ВТРК «Эльбрус» предусмотрено комплексное перспективное развитие курорта, которое предусматривает не только создание новой горнолыжной и транспортной инфраструктуры, но и решение вопросов утилизации отходов, обустройства систем защиты рек от загрязнения, защиты курорта от селе- и лавиноопасности и пр.

В целом же проект планировки территории направлен на максимальное сохранение естественных качеств природной среды и природных ландшафтов, избегание вырубки деревьев при строительстве объектов инфраструктуры, обязательное проведение мероприятий компенсационного характера и другие меры, сохраняющие уникальную природу Приэльбрусья.

asi
minkavkaz
skfo-polpred
skfo